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Bundesgerichtshof entscheidet über Angaben des Energieverbrauchs in Immobilienanzeigen

Der BGH hat mit drei Urteilen vom 05.10.2017 (Az: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) die Informationspflichten der Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch beleuchtet.

Der Deutschen Umwelthilfe e. V. klagte gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, in denen Interessenten angesprochen wurden, eine Wohnimmobilie zu mieten oder zu kaufen. . In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Der Deutsche Umwelthilfe e.V. sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung. Er hat von den Maklern verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Der BGH entschied, dass dem Deutschen Umwelthilfe e.V. kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zustehe. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt.

Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung.

Der Deutsche Umwelthilfe e.V. kann die Makler aber wegen Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentliche Informationen, die dem Verbraucher nicht vorenthalten werden dürfen Informationen die aufgrund von Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.