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Aufgrund zahlreicher neuerlicher Artikel in der Presse zum Thema DDR-Garagen und der Beendigung der Nutzungsverträge – welche aus hiesiger Sicht zahlreiche rechtliche Fehler aufweisen – soll noch einmal hierzu unter Darstellung der rechtlichen Grundlagen wie folgt informiert werden:

1. Grundlagen

In Ostdeutschland gibt es schätzungsweise derzeit noch rund 500 000 Garagen aus DDR-Zeiten, die auf Grundstücken stehen, die nicht den Besitzern der Garagen gehören.

Zu DDR-Zeiten war es möglich, das Eigentum an Baulichkeiten (insbesondere Gartenhäuser und Garagen) unabhängig vom Eigentum am Grundstück zu begründen. So standen die Grundstücke oft im Volkseigentum, die Gebäude aber im Eigentum der Genossenschaften, Privatvermieter etc.

Die Baulichkeit bzw. Garage konnte somit auch unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an Grund und Boden weiter verkauft werden.

Da mit der Wiedervereinigung bundeseinheitlich das Recht der Bundesrepublik Deutschland galt, in dem eine solche Trennung des Eigentums an Gebäude und Grundstück nicht vorgesehen ist (Ausnahme Erbbaurecht), war es notwendig eine Übergangsregelung zu treffen, da die Nutzer der DDR-Garagen oder Gartengrundstücke diese oft mit großem zeitlichen und finanziellen Aufwand errichtet hatten.

Eine solche Regelung wurde u.a. mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) getroffen, welches zum 01.01.1995 in Kraft getreten ist. Danach galt die Rechtslage aus DDR-Zeiten, also die Trennung des Eigentums solange fort, wie der zugrundeliegende Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten noch Bestand hatte.

Dabei hatte man aber im Blick, dass diese Verträge schrittweise enden und damit die alte Rechtslage entsprechend ausläuft.

 

2. Änderungen bei Kündigung und Entschädigung

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz schützte zudem die Nutzer von Garagen, Kleingärten und Datschen durch Schutzregelungen vor Kündigungen.

Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Juli 1999 (BVerfGE 93, 181) wurde es allerdings möglich, ab dem 1.1.2000 Nutzungsverträge für Garagengrundstücke durch den Grundstückseigentümer zu kündigen. Somit können auch Wohnungsgenossenschaften, die Grundstückseigentümer sind, bestehende Verträge grundsätzlich kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen für Pacht- und Mietverträge (§§ 580a, 584 BGB), falls keine anderen Fristen vertraglich vereinbart sind. In der Regel sind die Garagennutzungsverträge als Mietverträge einzuordnen und haben somit die bekannte gesetzliche Kündigungsfrist bis zum 3. Werktag des Monats zum Ende des übernächsten Monats.

Erfolgte die Kündigung bis zum 31.12.2006 so hatte der Eigentümer der Garage einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Zeitwertes der Garage zum Zeitpunkt der Rückgabe. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 12 Abs. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz (siehe unten). Hatte der Grundstücksnutzer allerdings Anlass für eine Kündigung gegeben, so war keine Entschädigung zu zahlen. Die Höhe der Zeitwertentschädigung war schwer festzulegen und oft streitig. Sie war nach den allgemeinen Bewertungsprinzipien im Einzelfall zu ermitteln. Als Kriterien hierfür waren z.B. Lebensdauer, Alter, Bauweise, Zustand und Ausstattung heran zu ziehen.

3. Wegfall der Entschädigungspflicht zum 01.01.2007

Der Entschädigungsanspruch ist durch Ablauf der Investitionszeitspanne seit dem 31.12.2006 entfallen. Die Rechtsgrundlagen hierfür sind § 12 Abs.2 in Verbindung mit § 23 Abs.6 Schuldrechtsanpassungsgesetz.

§ 12 Abs. 2 lautet:

 „Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlass zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.“

Abs. 3 lautet:

In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.

§ 23 Abs. 6 lautet:

 „…Für Verträge im Sinne des § 1 Abs.1 Nr.1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002, für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke nur bis zum 31. Dezember 1999...“

Hieraus ergibt sich also, dass eine Entschädigung für das Bauwerk zum Zeitwert vom Garagennutzer nicht mehr beansprucht werden kann.

Der Grundstückseigentümer kann daher den Vertrag aus DDR-Zeit kündigen, ohne eine Entschädigung zum Zeitwert der Garage zahlen zu müssen. Eventuell wäre eine Entschädigung auf Grundlage der Regelungen des BGB - Verkehrswerterhöhung.

4. Kein automatischer Eigentumsübergang – Probleme in der Praxis

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält auch keine Fristen oder Bestimmungen, wonach die Nutzungsverträge automatisch enden und die Grundstückseigentümer Eigentümer der Garagen werden. Solange die alten Verträge erhalten bleiben, ändert sich rechtlich gesehen zunächst nichts. Nur bei einer Vertragsbeendigung – durch Kündigung, Zeitablauf, Aufhebung usw. – fällt das Eigentum an der Garage automatisch dem Grundstückseigentümer zu, der dagegen nichts tun kann.

Dies folgt allein aus der Notwendigkeit der einheitlichen Rechtsanpassung. Mit der Beendigung des Vertrages geht das Eigentum an der Garage auf den Grundstückseigentümer über. Diese Rechtsfolge ist vielen Garagenbesitzern nicht bewusst.

So werden nach wie vor Garagen unabhängig von der Eigentumssituation an dem Grundstück verkauft. So etwas ist zwar nach dem Papier möglich, der „Käufer“ könnte dann aber von dem „Verkäufer“ den Kaufpreis zurückfordern, da er das Eigentum infolge der Aufhebung des ursprünglichen Nutzungsvertrags an den Grundstückseigentümer verloren hat.

Eine Möglichkeit, diese Rechtsfolge zu vermeiden ist der Abschluss einer Vereinbarung zwischen den Beteiligten, den alten „DDR-Nutzungsvertrag“ zu übernehmen. In dieser dreiseitigen Vereinbarung kann der Käufer der Baulichkeit in den alten Vertrag eintreten, an dessen Inhalt und Charakter sich nichts ändert. Bei Bedarf können allerdings auch gewisse inhaltliche Änderungen des alten Vertrags vorgenommen werden, so z.B. Absprachen zum Nutzungsentgelt, zur Vertragsbeendigung, zu Nebenpflichten oder ähnlichem. Diese Änderungen sind in dem Rahmen möglich, wie sie auch mit dem vorherigen Vertragspartner möglich gewesen wären, ohne dass dadurch der Charakter des alten Nutzungsvertrags verändert wird.

5. Aktuelles zu den Abrisskosten

Nach den bisherigen Regelungen war der Nutzer gemäß § 15 SchuldRAnpG bei Vertragsbeendigung nicht zur Beseitigung eines entsprechend den Rechtsvorschriften der
Deutschen Demokratischen Republik errichteten Bauwerks verpflichtet. Er hatte nur dann die Hälfte der Kosten für den Abbruch des Bauwerks zu tragen, wenn der Vertrag von ihm oder nach dem 31.12.2006 vom Grundstückseigentümer gekündigt wird oder er durch sein Verhalten Anlass zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat UND der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt.

Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch des Bauwerks rechtzeitig anzuzeigen. Der Nutzer ist berechtigt, die Beseitigung selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

Nun ändert sich zum Jahresende wieder etwas bei den Abrisskosten. Endet der Vertrag nun nach dem 31.12.2022, gilt die hälftige Kostentragungspflicht zwischen Grundstückseigentümer und Garagennutzer nicht mehr, da § 15 Abs. 3 SchuldRAnpG bestimmt, dass die Regelungen zur hälftigen Kostentragung nicht mehr anzuwenden sind, wenn das Vertragsverhältnis nach Ablauf des 31.12.2022 endet.

Dann greift nur noch das allgemeine Zivilrecht im BGB. So kann der Grundstückseigentümer nach Vertragsbeendigung die Herausgabe des Grundstücks in einem beräumten Zustand verlangen. Dies würde auch den Abriss des Gebäudes umfassen.

Dann trägt der Garagennutzer die Abbruchkosten ganz, unabhängig davon, ob der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt oder nicht.

Lässt der Garageneigentümer die Garage stehen, schuldet der Nutzer keine Abrisskosten. Vielmehr greift dann wieder § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG und der Grundstückseigentümer könnte zur Zahlung der Verkehrswerterhöhung verpflichtet sein

Das Auslaufen der Abrisskostenregelung hat aber keine Auswirkungen auf bestehende DDR-Pachtverträge. Diese werden nicht automatisch beendet. Eine Verpflichtung, aktuell etwas an der Vertragsgestaltung zu ändern, besteht nicht.

6. weitere Frist 03.10.2022 gilt nur für Erholungsgrundstücke

Für Garagen endete die Investitionsschutzfrist durch das bereits benannte BVerfG-Urteil bereits zum 31.12.2006. Für Erholungsgrundstücke (Datschenbebauung) endet dieses Frist erst am 03.10.2022. So konnte der Grundstückseigentümer zwar schon seit dem 04.10.2015 das Nutzungsverhältnis ohne Vorliegen von Gründen kündigen, er musste jedoch den Zeitwert für Gebäude, Einrichtungen und Anpflanzungen ersetzen. Dies endet nun.

Nach dem 03.10.2022 tragen vielmehr Grundstückseigentümer und Nutzer die Kosten für einen Abriss regelmäßig hälftig.  

Nutzt der Grundstückseigentümer das Wochenendhäuschen weiter, z.B. durch Vermietung, muss er dem ehemaligen Nutzer für dessen Verlust am Eigentum des Gebäudes Schadensersatz in Höhe der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks leisten.

Ist das Gebäude mit dem Gebäude also mehr wert als das Grundstück ohne Gebäude, stünde dem ehemaligen Nutzer der Differenzbetrag als Entschädigung zu.