Bei einem Share Deal werden Anteile eines Unternehmens erworben, während bei einem Asset Deal die einzelnen Vermögensgegenstände (und ggf. Verbindlichkeiten) aus einem Unternehmen heraus erworben werden.

Im Immobilienbereich spielen die steuerlichen Konsequenzen eine entscheidende Rolle.

Beim Share Deal wird die Gesellschaft erworben, in deren Betriebsvermögen sich die Immobilie befindet. In der Regel handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft. Ist der Veräußerer ebenfalls eine Kapitalgesellschaft, so ist die Veräußerung in den meisten Fällen nahezu steuerfrei. Der Erwerb der Anteile wird beim Erwerber als Anschaffungskosten erfasst. Gleichzeitig bleibt aber der Buchwert der Immobilie in der Bilanz der erworbenen Kapitalgesellschaft unverändert, so dass bei einer späteren Veräußerung der Immobilie als Asset Deal der Erwerber auch die Steuerlast des Veräußerers trägt.

Bei einem Asset Deal gibt es demgegenüber keine Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung. Der Veräußerer muss den Veräußerungsgewinn versteuern, der Erwerber bilanziert die Immobilie mit dem Kaufpreis.

Ich möchte eine Immobilie kaufen, was muss ich steuerlich beachten?

Wir empfehlen in vielen Fällen eine Due Diligence, also eine Prüfung aller wesentlichen Sachverhalte und der Historie, sowohl rechtlich als auch steuerlich.

Umsatzsteuerlich werden Immobilien häufig als „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ behandelt, was auch im Kaufvertrag entsprechend dokumentiert sein sollte. Zu beachten ist hierbei, dass der Erwerber bezüglich der erworbenen Wirtschaftsgüter umsatzsteuerlich als Rechtsnachfolger des Veräußerers anzusehen ist, d.h. alle umsatzsteuerlichen Merkmale vom Erwerber weiter geführt werden. Die bisherigen umsatzsteuerlichen Verhältnisse sollten daher geprüft werden.

Ferner sollten Sie sich steuerlich beraten lassen, sofern Sie unsicher sind, in welcher Struktur (privat / Personengesellschaft / Kapitalgesellschaft) Sie die Immobilie erwerben sollten. Dies hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Art der geplanten Nutzung und des Verkaufs ab.

Der Bescheid enthält zunächst Angaben über den Bodenrichtwert der Immobilie, die sich leicht online (über BORIS) nachprüfen lassen.

Alle weiteren Angaben und auch die Berechnung des jeweiligen Wertes finden sich in §§ 220 ff. BewG und den Anlagen zum BewG.

Umsatzsteuerlich ist die langfristige Vermietung von Immobilien grundsätzlich steuerfrei gemäß §4 Nr. 12a UStG. Dies gilt auch für Gewerbemietverträge.

Der Vermieter kann aber zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren, wenn der Mieter in den Räumen gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug ermöglichen (Option nach § 9 UStG).

Sofern der Mieter also z.B. als Versicherer oder Arzt ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt, kann der Vermieter nicht optieren. Ist der Mieter hingegen z.B. ein Steuerberater, der seine Honorare zzgl. Umsatzsteuer in Rechnung stellt, kann die Option ausgeübt werden.

Der Vorteil der Option für den Vermieter ist der Vorsteuerabzug aus seinen Aufwendungen, z.B. für Instandhaltung. Die Umsatzsteuer aus der Vermietung ist an das Finanzamt abzuführen, die Vorsteuer aus den Eingangsrechnung kann abgezogen werden.

Voraussetzung hierfür ist eine ordnungsgemäße Rechnung des Vermieters an den Mieter (§ 14 UStG), im Falle einer langfristigen Vermietung eine Mietdauerrechnung.

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