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Erbschaftsteuerverschonung für Wohnungsunternehmen strittig

Vermietete Grundstücke gehören grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen, das nicht mehr an einer erbschaftsteuerlichen Verschonung teilhaben soll. Das Gesetz sieht allerdings eine Ausnahme für sog. Wohnungsunternehmen vor. Danach ist kein Verwaltungsvermögen gegeben, wenn die überlassenen Objekte zum Betriebsvermögen einer Gesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO) erfordert.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sollte die Ausnahme dann eingreifen, wenn die Überlassung von Wohnimmobilien „im Rahmen eines in kaufmännischer Weise eingerichteten, d.h. wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs“ erfolge. Entsprechend dieser gesetzgeberischen Intention interpretiert die Finanzverwaltung seither die Anforderungen des gesetzlichen Ausnahmetatbestands im koordinierten Ländererlass vom 22.06.2017.

Der BFH ist dieser Auslegung im Urteil vom 24.10.2017 – II R 44/15 entgegen getreten. Weder komme es auf eine kaufmännische Einrichtung, noch auf die Zahl der vermieteten Wohnungen an. Der Wortlaut des Gesetzes fordere eindeutig einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 AO. Die Hürde für die Darlegung des erforderlichen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs liegt auf der Grundlage der Rechtsprechung recht hoch. Hierdurch dürften viele typische Wohnungsvermietungsunternehmen, für die der Ausnahmetatbestand eigentlich geschaffen werden sollte, aus dem Anwendungsbereich der Norm herausfallen.

Mit Schreiben vom 23.04.2018 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen den gleich lautenden Nichtanwendungserlass. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gehören Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen. Eine Ausnahme sind Immobilien eines Unternehmens, dessen Hauptzweck die Vermietung von Wohnraum ist und dessen Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Ab einer Vermietung von mehr als 300 Wohnungen geht die Finanzverwaltung vom Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs aus.

Das Urteil ist über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. An der bisherigen typisierenden Betrachtungsweise in R E 13b.13 Abs. 3 ErbStR 2011 ist weiterhin festzuhalten.