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Immobilien: Bewertungsverfahren und Nachweis durch Gutachten

Welche Verfahren dürfen bei der Bewertung von Immobilien angewendet werden? Wann werden Gutachten berücksichtigt? Nach dem BFH hängt das von der Person des Sachverständigen, der methodischen Qualität des Gutachtens und der Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen ab.

Der BFH hat in seinem Urteil vom 14.10.2020 II R 7/18 festgestellt, dass die sog. finanzmathematische Methode, die eine Kombination der drei in § 8 der ImmoWertV zugelassenen Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren § 15) , Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) darstellt, zulässig ist. Das Gute daran: die finanzmathematische Methode führt regelmäßig zu einer günstigeren Einschätzung für den Steuerpflichtigen.

Das Urteil erging zwar zur Wertermittlung für ein Erbbaugrundstück, es spricht aber viel dafür, dass es in anderen Wertermittlungsverfahren ebenfalls Geltung beanspruchen wird. Hinzu kommt, dass niemand verpflichtet ist, ein vorab selbst beauftragtes Gutachten dem Finanzamt zur Verfügung zu stellen, denn bei § 198 BewG handelt es sich um eine dem Steuerpflichtigen zur Verfügung gestellte Nachweismöglichkeit.


Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 5. Dezember 2019 II R 9/18 an seiner Auffassung festhält, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch Vorlage eines Gutachtens, nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.

Mit gleichlautendem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 2. Dezember 2020 wendet sich die Finanzverwaltung gegen diese Rechtsprechung. Der Steuerpflichtige kann den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.